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三土讲堂NO.1│一名大学教授的十年长三角房产淘金之路

发布日期:2019-05-11 浏览次数:

按:三土城市笔记的读友群(进群请先添加三土的微信tgnf1987,我手动拉入)建立至今已快满月。看着每天大伙在群里分享信息、交流观点,三土觉得很欣慰。同时,为了提高群的知识含量,我们尝试邀请区域城市、房产投资方面的专家学者与从业人员,来群进行专题讲座。

今天为第一期,主讲人为苏州楼市通、长期关注苏嘉两地发展、拥有丰富房产投资经验的吴越老师。以下是讲座的文字精缩版,文中观点不代表三土城市笔记。

另外多说一句,由三土城市笔记与吴越老师合作组织的“长三角城市发展新观察暨三土城市笔记读友线下活动”,定于6月8日至9日,在苏州西交利物浦国际会议中心举行。有意参加的读友,可以私下加我微信报名。

一、我为什么更看好长三角

各位群友,很高兴能来群里和大家交流。我们这个群的主题是区域与城市,所以平时大家讨论比较热的话题也是宏观的区域发展与微观的城市竞争。

在大的方向上,我和三土有一个共识,即我国经济正呈现一个南盛北衰的大趋势。比如说城市的新增人口方面,2018年南方占到80%,北方只有20%。再看GDP的增长,南方的平均增长率比北方要高出1.6%。

 

三土讲堂NO.1│一名大学教授的十年长三角房产淘金之路


 其中的原因有多方面,但在我看来,地理环境是一个至关重要的因素:1、北方水资源匮乏,仅占全国的20%;2、北方气候寒冷,不宜居;3、国际大的经济地理环境。

另外,目前中枢确定的五大国家战略:京津冀协调发展、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角一体化、一带一路,从地理位置上看,正好构成一个丁字形发展格局。但对于其中的京津冀部分,我是不太看好的。而一季度的数据也证明,天津、河北经济的不理想。

跟京津冀相反,目前广东的经济发展形势非常不错,跟江苏的总量差距也在逐渐拉开。这主要是深圳跟苏州的经济差距在拉开,2018年底,两者的GDP之差已经达到5000多亿。

说起深圳的发展,最初是靠香港,后来上头给了它一个南方金融中心的位置,使它得以快速崛起。从深圳的发展历史来看,这是一个聚集人才的地方。各种各样的人才,不一定都是985、211的,像腾讯、华为这些大公司的老总,也不都是名牌大学毕业的。可见只要是人聚在一起,就会有创造力。深圳过去可看作是香港的一个区,现在反过来,香港成了环深城市,其实就是深圳不断海纳百川、聚集人口的结果。

当然深圳也有它的局限性,主要是土地太少,基本已经开发完了。我去年去深圳出差时发现,深圳很多大型建筑在不断地往上生长,因此还能继续容纳新增人口,经济活力也还能保持很长时间。但是从长远看,我更看好长三角。

就土地面积来说,粤港澳大湾区是5.6万平方公里,而长三角城市群约21万平方公里,是前者的4倍。另外,人口、高校数量等方面,长三角也是略胜一筹。最重要的是,长三角拥有一条珠江完全不能比的长江。

长江具有内海的性质,当年国民政府海军有两支舰队,一支布置在沿海,另一支就布置在长江。所以有人说,长江抵得上十几条铁路,而且水运的运费大概只有铁路运输的五分之一,公路运输的十分之一。未来,在长江河道的疏浚、码头的建设方面,还有很多工作可以做。

大家知道,目前中国主要有三个城市群:珠三角、长三角和京津冀。但是呢,从趋势来看,长江经济带上有两个城市群,未来有可能会超过京津冀。一个的成渝城市群,另一个是长江中游城市群,它主要分为三大块——大武汉,长株潭和昌九。从目前的各种统计来看,这两个城市群未来有可能对京津冀发起挑战(注:关于成渝都市圈与京津冀的优劣,三土曾在《关于雄(容)安的几点碎碎念》一文中有过详细比较)。

 

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当然,站在国家全局的高度,区域和城市群之间的竞争、分工,是有益于整体经济版图的平衡与互动的。比如位于长江中上游的成渝城市群和武长南城市群的崛起,将能够进一步促进位于下游的长三角的发展,这也是我长期看好长三角的另一个理由——拥有友军。

二、选城市比选地段更重要

比较完长三角与京津冀、珠三角,现在我们来具体聊聊长三角的细节。其实长三角是一个整体的称呼,这个城市群内部还可分为几个都市圈。这中间最核心的当然是上海都市圈,除了这个核心,另外有望跻身国内较一流都市圈的还有四个:杭州都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈和宁波都市圈。


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