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5月东莞楼市供应放缓 二手房成交量回升明显

发布日期:2019-06-12 浏览次数:

  在刚刚过去的5月,东莞楼市虽然一、二手房成交量有所上涨,整体供需保持平稳;但在土地招拍挂市场上,5月的“土拍”就像一场盛宴,即使“高地价”“高商比”“100%自持”“无偿配建”等条件严苛,种种限制也挡不住房企拿地的热情,优质地块屡遭提前锁定。

  现今已进入6月,这也是房企冲刺上半年指标的最后一个自然月。那么,究竟5月的东莞楼市表现情况如何?又会对接下来的供需作何铺垫?

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土拍市场迎来成交高峰

  5月以来,东莞的土拍市场持续火爆。不仅挂牌出让的商住地数量多,还屡屡出现以“本方多次叫价到最高限价”为方式,从而达到“提前锁定”地块的神操作。而且仅在这一个月内,被“提前锁定”的地块就达到了5宗,最快的一次仅用时24秒。

  上述现象的出现,也与今年开年后东莞土地市场供应量增加有关,不少希望布局大湾区的开发商都盯上了东莞市场。业内人士表示,相比广州和深圳,东莞货源充足,门槛更低。而且相比其他周边城市,东莞不仅地理位置上有优势,还有产业和人口的支撑,因此也引起众多外来房企的关注。

  据了解,土拍市场交投活跃,商住用地量价齐升,再创新高:5月商住用地集中入市出让,共成交了6宗地块,占地面积约28.6万平方米,环比大幅增加;5月迎来新一轮房企抢地热潮,多宗地块触发自持被提前锁地,商住用地整体合计收金约89.8亿元,楼面地价“水涨船高”,约9623元/平方米(该均价未剔除配建面积),创下历史同期新高。

  截至5月31日,笔者从东莞公共资源交易网了解到,5月商住用地成交中,保利以“总价30亿元+自持面积100%”拿下万江胜利地块;融创“总价10.23亿元+商业部分自持40年”拿下沙田福禄沙村地块;时代、佳兆业分别将中堂两块相邻地块收入囊中;深圳鹏瑞以最高价“23.6亿元+自持面积100%”锁定南城西平巨无霸地块;首创置业以“总价9.47亿元+自持1850㎡商业40年”竞得望牛墩望联赤滘地块。

  而土地市场的供应放量,不仅促使房企拿地热情高涨,也使楼面地价持续抬升。据合富大数据显示,5月东莞土地供应面积达到76.6万平方米,环比同期增加88%,并且成交面积57.1万平方米,环比增加87%,同比增加43%。

  由于商住用地呈现“井喷式”出让,开发商在莞拿地可谓达到“快、准、狠”的状态,导致5月楼面地价大幅上涨,涨幅高达约5387元/平方米,与往年同期环比大幅上涨。

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一手住宅新增供应放缓

  虽然土地供应集中放量,但5月全市一手住宅新增供应却不尽如人意。日前,笔者从乐有家研究中心获得最新数据,5月东莞一手住宅新增供应2942套(32.61万平方米),这个数据相较于4月,供应套数和供应面积环比均有所下跌。

  而从网签方面看,5月东莞一手住宅网签4085套,环比微涨3.5%。近三个月东莞一手住宅网签量都较为稳定,维持在4000套左右,市场平稳。其中,各片区成交中,滨海片区网签量最高,为929套,第二名为松山湖片区770套,第三名为东南临深片区的757套。城区片区5月环比跌幅较大,达到40.1%,东南临深片区则环比涨幅最高,为31.2%。

  不仅5月供应如此,笔者了解到,连续3年来的1月至5月,东莞市场供求较为稳定,供应量稳定在155万至170万平方米,成交量稳定在180万至190万平方米,总体上呈持平状态,但供应均略显不足。

  据合富大数据显示,今年1月至5月全市新建商品住宅供应约155.6万平方米,约1.4万套,同比小幅减少9.5%,创历史新高;1至5月网签面积约181万平方米,较2017年和2018年基本持平。近三年来的1月至5月供求稳定,这也从侧面反映了政府部门“房住不炒”调控房价坚定不移,楼市预期得到稳定,成交量在较长时间维持平稳。

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开工率低位影响供应

  一手住宅新增供应放缓的成因,与5月项目整体开工量下降有关。笔者了解到,上个月项目新开工量大减,是去年以来至今17个月中开工率最低的月份。

  根据合富大数据显示,5月全市开工30.3万平方米,环比大幅减少65%,成为近一年来最低开工月份,其中住宅开工量约18.3万平方米;环比前一个月减少约六成,与去年同期对比,同比也减少约六成,非住宅开工量约12万平方米,环比减少七成。

  今年前5个月,住宅开工量202万平方米,月均开工量约40万平方米,假若按照目前月均水平,全市预计住宅开工量将达484.8万平方米,成为自2010年以来最低年,预示着未来东莞楼市将面临严重的供不应求。



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