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上海8月二手房市场报告:量价微弱下跌 外热内冷显现

发布日期:2019-09-11 浏览次数:

2019年8月,上海房产之窗二手房指数为3922点,比7月下降4点,环比下跌0.13%,跌幅缩小0.03个百分点,二手房指数连续第二个月环比下跌;8月,二手房指数同比上涨0.16%。

8月,上海二手住宅成交套数为19720余套,环比下降2.09%,同比上升47.31%;以成交面积计,环比下降2.18%,同比上升45.33%。截至8月底,全市二手住宅挂牌量为63961套,环比下降2.31%;同比下降19.15%。挂牌量持续下降。

8月市场表现:一、自今年四月以来,本月二手住宅成交量连续第五个月下降,并且首次跌破2万套。二手住宅市场表现为量价微弱下跌,或为“金九银十”蓄力。

二、8月上半月成交8660余套,比7月下半月下降17.68%;8月下半月成交11060余套,比8月上半月上升27.78%。月度市场呈现先冷后热走势。

三、上涨板块数量扩大,但整体价格延续弱势,成交结构分化所致。全市130个板块中,上涨板块占比由上月的34.62%扩大为41.54%;下跌板块占比由上月的47.69%缩小为40.77%;持平板块占比维持上月的17.69%。以城区统计,依次为中心城区(成交占比30.01%)整体价格下跌0.11%;新兴城区近郊(成交占比58.68%)整体价格下跌0.15%;新兴城区远郊(成交占比11.32%)整体价格上涨0.02%。以环线统计,内环内整体价格下跌0.07%,内外环间下跌0.15%,外环外下跌0.19%。

四、成交量走势趋缓,呈现“外热内冷”。全市130个板块中,88个下降,39个上升,3个持平(上月97个下降,32个上升,1个持平)。以城区板块统计,中心城区下降6.79%,新兴城区近郊下降2.2%;值得关注的是,新兴城区远郊连续两个月环比上升,本月上升13.7%。以环线板块统计,内环内成交下降13.23%,为2210余套;内外环间成交下降2.51%,为7210余套;外环外成交上升1.12%,为10290余套。

五、以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比65.40%;300-500万元房源成交占比22.28%;500万元以上房源成交占比12.32%。以面积段统计,七个面积段成交量六降一升,其中,140-200平方米房源下降10.57%居前; 110-140平方米、50平方米以内、200平方米以上、50-70平方米、90-110平方米房源分别下降5.98%、5.75%、3.40%、2.80%、2.01%;仅有70-90平方米上升4.16%。

六、全市普通住宅成交13680余套,非普通住宅成交6030余套。普通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.27:1,内环内为1.81:1,内外环间为2.15:1,外环外为2.50:1。

七、全市成交TOP10板块中,中心城区板块2个,新兴城区近郊6个、远郊2个。远郊的浦东临港新城以540套居榜首;近郊的闵行浦江、浦东三林以492套、470套分列二、三位;中心城区的杨浦黄兴、杨浦中原以347套、341套位列第八、九位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区,近郊8个、远郊2个。其中内中环间1个、外郊环间7个、郊环以外2个,青浦赵巷的崧泽华城以140余套位居榜首。

8月25日,央行发布公告称,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式,新增个人住房贷款将与LPR挂钩。

远郊成交连升二月

8月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)整体价格下跌0.11%,内环内下跌0.07%。其中,静安、徐汇均下跌0.16%;杨浦、普陀分别下跌0.15%、0.14%;虹口、长宁均下跌0.11%;黄浦下跌0.09%;浦东内环上涨0.17%。中心城区全部65个板块中,30个上涨,21个下跌,14个持平。上涨板块如浦东塘桥、黄浦老西门、长宁古北、徐汇万体馆,价格分别上涨0.25%、0.23%、0.19%、0.16%。下跌板块如虹口曲阳、普陀甘泉宜川、长宁天山、徐汇上海南站,价格分别下跌0.86%、0.74%、0.59%、0.21%。

8月,中心城区成交量环比下降6.79%,为5910余套。其中内环内成交量下降13.31%,为2210余套。中心城区所统计的七个面积段成交均下降,其中,140-200平方米、110-140平方米房源分别环比下降16.49%、10.87%,为230余套、450余套;50-70平方米、90-110平方米、50平方米以内房源分别环比下降7.6%、7.55%、6.56%,为1680余套、500余套、2100余套;200平方米以上房源、70-90平方米房源环比下降3.95%、0.58%,为70余套、850余套。从中心城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,分别为内环以内31个、内中环间30个、中外环间板块33个、外郊环间6个。各环线成交最多的小区分别为,内环内的中远两湾城、内中环的控江三村、中外环间的阳光建华城、外郊环间的桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区50个,环比减少1个。成交领先的多为非热门学区房小区,如控江三村、曹杨五村、宜川三村,分别成交20套、19套、16套。三、中大面积段房源成交小区中,成交领先的为普陀武宁的中原两湾城、浦东塘桥的东方城市花园、虹口四川北路的瑞虹新城,分别成交27套、15套、15套,主力户型在100-130平方米。四、大面积房源成交集中小区有三个,陆家嘴的世茂滨江花园、普陀长风的大华清水湾花园、浦东联洋的仁恒河滨城,分别成交10套、9套、9套,套均面积在140-200平方米,套均总价在1100-2000万。



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